Konut politikası, belediye kampanyasının 28 Mayıs’ta başlamasından birkaç hafta sonra partilerin ana seçim silahı haline geldi. Ve iki şekilde ateş ediyor. Bir yanda, diğer şeylerin yanı sıra ülkenin en stresli bölgelerindeki fiyat artışlarını hafifletmeyi amaçlayan yeni yasanın engelini kaldırma anlaşması. Öte yandan, sosyal konutları yeniden etkinleştirme vaatleri ve taahhütleri, son on yıllarda İspanya’yı piyasanın altındaki fiyatlarla bu tür konutlara erişim açısından Avrupa’nın en dibinde bırakan, tamamen ortadan kaldırılmış bir politika.
Bunu doğrulamak için resmi rakamlara bakmanız yeterli. Avrupa Birliği’nde sosyal konut ortalaması %9,3’ü aşarken, İspanya’da şu anda yaklaşık 300.000 sosyal konut ile zar zor %3’e ulaşıyor.
%7 civarında olan Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD) ortalamasının da altındayız. Ve BBVA Araştırma araştırma hizmetinin yakın tarihli bir raporuna göre, bu rakama ulaşmak, 1,8 milyondan biraz fazla sosyal eve sahip olmak anlamına geliyor “mevcut olanların yaklaşık 1,5 milyonu”.
Yani evet. Hükümetin bu amaçla 50.000 Sareb evini seferber etme taahhüdü ve son zamanlarda 43.000 yeni yatırım duyurusu, son yıllarda azalan bir politikayı yeniden etkinleştirmek için doğru yönde atılan ilk adımdır. Ancak ülkenin maruz kaldığı cari açığı kapatmakta yetersiz görünüyor.
Kuşkusuz hükümetin planları bu teklifi pekiştirecektir. Ancak, yaklaşık 13 milyon hanenin stresli alan olarak ilan edilebileceği iki kriterden birini karşılamasına neden olan fiyatların “ısısını” hafifletmeye yardımcı olacak önlemler için zor olacak: ödemeyi karşılamak için harcanan çaba oranı. konutun kiranın %30’unu aşması; ya da kira bedeli artışının TÜFE’nin üç puan üzerinde olduğu bir alan.
Sıcak bölgelerdeki ev sayısı toplamın %61’ini oluşturmaktadır. Yani, on evden altıdan fazlası.
Sadece gelir kriteri dikkate alınırsa, İspanya’daki nüfus sayımlarının %23,6’sı -en çok bir mahalleye benzetilebilir- vurgulanacaktır. Chipiona, Málaga, Paterna veya Alcobendas’taki bazı mahalleler bu açıdan başı çekiyor ve sakinleri gelirlerinin %70’inden fazlasını kira ödemeye ayırıyor.
İllere göre sıralamada Madrid, Barselona, Malaga ve Alicante başı çekiyor. İlk ikisinin verileri şaşırtıcı. Topluluk başkanı Isabel Díaz Ayuso’nun normun Yüksek Mahkeme’ye başvuracağını zaten açıkladığı Madrid örneğinde, 2.000’den fazla stresli alan varken, Barselona’da her zaman 1.800’e yakındır. kira zorunluluğundan.
daha az göster
Ulaştırma Bakanlığı’nın istatistiklerinde Bask Ülkesi’ni veya Navarra’yı içermediği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle, onlar için, emlak danışmanlığı şirketi Atlas Real Estate Analytics tarafından yapılan bir araştırmaya danışıldı ve bu, toplamın %36’sı olan yaklaşık 108.000 Navarrese evinin ‘stresli’ olarak ilan edilmesi muhtemel bölgelerde bulunduğunu gösteriyor (bu, aşağıdaki koşullardan birini yerine getiriyor) eyalet konut yasasında belirlenen iki kriter).
Bu danışmana göre, Bask Bölgesi’nde stresli olduğu düşünülen hanehalklarının oranı %50’yi çok aşıyor.
2022’de ücretsiz konut fiyatının %7,4 artması, art arda dokuzuncu yıllık artışı ve 2007’den bu yana en büyük artışı ile, özellikle bağımsız olmaya geldiğinde çoğunlukla bu seçeneğe güvenen gençler için erişimi kolaylaştırmak için fiyatların gevşetilmesi çok önemlidir. .
Sorun şu ki, sosyal kiralama için kullanılacak Sareb evlerinin çoğu -bu bölgelerde ve bölgenin geri kalanında- fiyat artışlarının en belirgin olduğu şehir merkezlerinin dışında yer alıyor. Bu evlerin birçoğunun durumundan bahsetmiyorum bile, onları yaşanabilir hale getirmek için büyük rehabilitasyon çalışmaları gerekecek.
Hükümetten, duyurulan sosyal konut seferberliğinin fiyatların gevşemesine yardımcı olacağını savunuyorlar, ancak önlemin tek görevi bu değil. Bunun için, konut kanunu kapsamında, bu yıl kira sözleşmelerinin yenilenmesine ilişkin %2’lik tavanlar gibi, ertesi yıl %3’e çıkacak olan ve 2025’ten itibaren yeni bir şekilde hesaplanacak olan diğer proje türleri getirilmiştir. şu anda Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE) tarafından üzerinde çalışılan endeks.
«Kiralama, gençlere en iyi uyarlanabilecek rejim gibi görünse de, şu anda buna erişmek kolay değil. Gençler işgücü piyasasına daha yüksek işsizlik oranları, daha fazla geçici istihdam ve düşük ücretlerle giriyor. BBVA Research analistleri, bu istikrarsızlığın servet biriktirmelerini engellediğini ve buna ekonomik büyümenin bir ürünü olan fiyatlardaki artışın, nüfus bileşimindeki değişikliklerin ve arzın yanıt vermemesinin eklendiğini belirtiyor.
Bu tepkisizlik, 1990’lardan beri sosyal konut gelişimini felç eden tüm yönetimlerden -özerk topluluklar, belediye meclisi ve bizzat Devlet- geldi.
2020’de Ulaştırma, Mobilite ve Kentsel Gündem Bakanlığı tarafından hazırlanan en son sektör Gözlemevi’ne göre, ülke 1980’lerde bir milyondan fazla sosyal konut inşa ederken, 2011 ile 2019 arasında sadece 167.000’e çıktı. Ayrıca, nüfus artışı durmadı.
Uzmanlar, bu “ihmalin” arkasında, diğer şeylerin yanı sıra IBI gibi vergiler yoluyla daha yüksek gelir sağlayan daha yüksek fiyatlarla ücretsiz konut taahhüdü olduğuna dikkat çekiyor. Bu nedenle, hem kamu hem de özel sektörde yatırımların artırılmasını tavsiye ediyorlar.
En son 2023 Bütçelerinde, konuta erişim için planlanan harcama 3.472 milyon olup, önceki yılların oldukça üzerindedir, ancak yine de taahhüdü karşılamak için yetersizdir.
daha az göster
Sorun yapısaldır, BDT’ye göre İspanyolların ana kaygıları arasında yeniden öne çıkıyor ve şüphesiz iddialı planlar, önlemler ve ayrıca muazzam bir yatırım isteği gerektiriyor.
Ekonomist Gonzalo Bernardos geçenlerde lüks emlak acentesi Engel Völkers tarafından yapılan bir sunumda “Kira birinci sınıf bir ulusal sorundur” dedi. Ona göre, mevcut senaryoda ve gelecek yeni düzenlemeler göz önüne alındığında, birçok daire geleneksel kiralamadan sezonluk kiralamaya geçecek ve bu da “teklifi daha da azaltacaktır.”
Hükümet, kuralın mal sahiplerini de koruduğunu açıklamaya çalışsa da, bu durum özel sektör tarafından da uyarılmaktadır. Başından beri üzerinde anlaşmaya varılan önlemlerden biri, aslında, kira bedelini düşürenlere kişisel gelir vergisi üzerinden ikramiye verilmesidir.
BBVA uzmanları için bu sorunun çözümü aynı zamanda hemen devreye alınamayacak üç temel ayağı da içeriyor.
Birincisi, konut bütçesini artırmak ve şirketlerin katılımını teşvik etmek için kamu-özel işbirliği formüllerini uygulamak; ikincisi, mevcut araziden yararlanmak için büyük şehirlerde kentsel planlamayı yeniden düşünmek; ve üçüncüsü, çevresel sürdürülebilirliğin gereksinimlerini karşılayan evleri teşvik etmek için Avrupa fonlarının gücünden yararlanmak.
Uzmanlara göre her şeyden önce “verimli yönetime yatırım” gerektiren sosyal konut stokunun yönetilmesinden önce bunların tümü uzun vadede gerçekleştirilmesi gereken hedeflerdir.
Bunu doğrulamak için resmi rakamlara bakmanız yeterli. Avrupa Birliği’nde sosyal konut ortalaması %9,3’ü aşarken, İspanya’da şu anda yaklaşık 300.000 sosyal konut ile zar zor %3’e ulaşıyor.
%7 civarında olan Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD) ortalamasının da altındayız. Ve BBVA Araştırma araştırma hizmetinin yakın tarihli bir raporuna göre, bu rakama ulaşmak, 1,8 milyondan biraz fazla sosyal eve sahip olmak anlamına geliyor “mevcut olanların yaklaşık 1,5 milyonu”.
Yani evet. Hükümetin bu amaçla 50.000 Sareb evini seferber etme taahhüdü ve son zamanlarda 43.000 yeni yatırım duyurusu, son yıllarda azalan bir politikayı yeniden etkinleştirmek için doğru yönde atılan ilk adımdır. Ancak ülkenin maruz kaldığı cari açığı kapatmakta yetersiz görünüyor.
Kuşkusuz hükümetin planları bu teklifi pekiştirecektir. Ancak, yaklaşık 13 milyon hanenin stresli alan olarak ilan edilebileceği iki kriterden birini karşılamasına neden olan fiyatların “ısısını” hafifletmeye yardımcı olacak önlemler için zor olacak: ödemeyi karşılamak için harcanan çaba oranı. konutun kiranın %30’unu aşması; ya da kira bedeli artışının TÜFE’nin üç puan üzerinde olduğu bir alan.
Sıcak bölgelerdeki ev sayısı toplamın %61’ini oluşturmaktadır. Yani, on evden altıdan fazlası.
Sadece gelir kriteri dikkate alınırsa, İspanya’daki nüfus sayımlarının %23,6’sı -en çok bir mahalleye benzetilebilir- vurgulanacaktır. Chipiona, Málaga, Paterna veya Alcobendas’taki bazı mahalleler bu açıdan başı çekiyor ve sakinleri gelirlerinin %70’inden fazlasını kira ödemeye ayırıyor.
İllere göre sıralamada Madrid, Barselona, Malaga ve Alicante başı çekiyor. İlk ikisinin verileri şaşırtıcı. Topluluk başkanı Isabel Díaz Ayuso’nun normun Yüksek Mahkeme’ye başvuracağını zaten açıkladığı Madrid örneğinde, 2.000’den fazla stresli alan varken, Barselona’da her zaman 1.800’e yakındır. kira zorunluluğundan.
daha az göster
Ulaştırma Bakanlığı’nın istatistiklerinde Bask Ülkesi’ni veya Navarra’yı içermediği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle, onlar için, emlak danışmanlığı şirketi Atlas Real Estate Analytics tarafından yapılan bir araştırmaya danışıldı ve bu, toplamın %36’sı olan yaklaşık 108.000 Navarrese evinin ‘stresli’ olarak ilan edilmesi muhtemel bölgelerde bulunduğunu gösteriyor (bu, aşağıdaki koşullardan birini yerine getiriyor) eyalet konut yasasında belirlenen iki kriter).
Bu danışmana göre, Bask Bölgesi’nde stresli olduğu düşünülen hanehalklarının oranı %50’yi çok aşıyor.
2022’de ücretsiz konut fiyatının %7,4 artması, art arda dokuzuncu yıllık artışı ve 2007’den bu yana en büyük artışı ile, özellikle bağımsız olmaya geldiğinde çoğunlukla bu seçeneğe güvenen gençler için erişimi kolaylaştırmak için fiyatların gevşetilmesi çok önemlidir. .
Sorun şu ki, sosyal kiralama için kullanılacak Sareb evlerinin çoğu -bu bölgelerde ve bölgenin geri kalanında- fiyat artışlarının en belirgin olduğu şehir merkezlerinin dışında yer alıyor. Bu evlerin birçoğunun durumundan bahsetmiyorum bile, onları yaşanabilir hale getirmek için büyük rehabilitasyon çalışmaları gerekecek.
Hükümetten, duyurulan sosyal konut seferberliğinin fiyatların gevşemesine yardımcı olacağını savunuyorlar, ancak önlemin tek görevi bu değil. Bunun için, konut kanunu kapsamında, bu yıl kira sözleşmelerinin yenilenmesine ilişkin %2’lik tavanlar gibi, ertesi yıl %3’e çıkacak olan ve 2025’ten itibaren yeni bir şekilde hesaplanacak olan diğer proje türleri getirilmiştir. şu anda Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE) tarafından üzerinde çalışılan endeks.
«Kiralama, gençlere en iyi uyarlanabilecek rejim gibi görünse de, şu anda buna erişmek kolay değil. Gençler işgücü piyasasına daha yüksek işsizlik oranları, daha fazla geçici istihdam ve düşük ücretlerle giriyor. BBVA Research analistleri, bu istikrarsızlığın servet biriktirmelerini engellediğini ve buna ekonomik büyümenin bir ürünü olan fiyatlardaki artışın, nüfus bileşimindeki değişikliklerin ve arzın yanıt vermemesinin eklendiğini belirtiyor.
Bu tepkisizlik, 1990’lardan beri sosyal konut gelişimini felç eden tüm yönetimlerden -özerk topluluklar, belediye meclisi ve bizzat Devlet- geldi.
2020’de Ulaştırma, Mobilite ve Kentsel Gündem Bakanlığı tarafından hazırlanan en son sektör Gözlemevi’ne göre, ülke 1980’lerde bir milyondan fazla sosyal konut inşa ederken, 2011 ile 2019 arasında sadece 167.000’e çıktı. Ayrıca, nüfus artışı durmadı.
Uzmanlar, bu “ihmalin” arkasında, diğer şeylerin yanı sıra IBI gibi vergiler yoluyla daha yüksek gelir sağlayan daha yüksek fiyatlarla ücretsiz konut taahhüdü olduğuna dikkat çekiyor. Bu nedenle, hem kamu hem de özel sektörde yatırımların artırılmasını tavsiye ediyorlar.
En son 2023 Bütçelerinde, konuta erişim için planlanan harcama 3.472 milyon olup, önceki yılların oldukça üzerindedir, ancak yine de taahhüdü karşılamak için yetersizdir.
daha az göster
Sorun yapısaldır, BDT’ye göre İspanyolların ana kaygıları arasında yeniden öne çıkıyor ve şüphesiz iddialı planlar, önlemler ve ayrıca muazzam bir yatırım isteği gerektiriyor.
Ekonomist Gonzalo Bernardos geçenlerde lüks emlak acentesi Engel Völkers tarafından yapılan bir sunumda “Kira birinci sınıf bir ulusal sorundur” dedi. Ona göre, mevcut senaryoda ve gelecek yeni düzenlemeler göz önüne alındığında, birçok daire geleneksel kiralamadan sezonluk kiralamaya geçecek ve bu da “teklifi daha da azaltacaktır.”
Hükümet, kuralın mal sahiplerini de koruduğunu açıklamaya çalışsa da, bu durum özel sektör tarafından da uyarılmaktadır. Başından beri üzerinde anlaşmaya varılan önlemlerden biri, aslında, kira bedelini düşürenlere kişisel gelir vergisi üzerinden ikramiye verilmesidir.
BBVA uzmanları için bu sorunun çözümü aynı zamanda hemen devreye alınamayacak üç temel ayağı da içeriyor.
Birincisi, konut bütçesini artırmak ve şirketlerin katılımını teşvik etmek için kamu-özel işbirliği formüllerini uygulamak; ikincisi, mevcut araziden yararlanmak için büyük şehirlerde kentsel planlamayı yeniden düşünmek; ve üçüncüsü, çevresel sürdürülebilirliğin gereksinimlerini karşılayan evleri teşvik etmek için Avrupa fonlarının gücünden yararlanmak.
Uzmanlara göre her şeyden önce “verimli yönetime yatırım” gerektiren sosyal konut stokunun yönetilmesinden önce bunların tümü uzun vadede gerçekleştirilmesi gereken hedeflerdir.