İkinci el konut tavan yapmaya başlar. Neredeyse tarihi bir 2022’nin ardından, ipoteklerin daha pahalı olduğu ve enflasyonun yakın zamana kadar bütçeyi mahvettiği bir ortamda, genel emlak piyasasındaki yavaşlamanın da etkisiyle bu tür konutların alım satım işlemleri ılımlılaşmaya başlıyor. gelecekteki alıcılarla ilgilendi.
İstatistiklerin, kullanılmış konutların ana satın alma seçeneği olmaya devam ettiğini ve çok daha belirgin düşüşlerle sektöre gerçekten ağırlık veren sıfır konutlarla aradaki farkı genişlettiğini yansıttığı doğrudur. Ama ameliyat sayısındaki azalma bu segmentte delinmenin başladığını gösteriyor.
Özellikle, INE’nin en son gelişmiş verilerine göre Mart ayında kaydedilen 55.778 satış işleminin 45.309’u ikinci el konutlara karşılık geldi. 10.469 kayıtlı yeni eserle karşılaştırıldığında (%18) toplamın %81,2’sini oluşturmaktadır. Ancak geçen yılın aynı ayında imzalanan 47.841 adet ikinci el konut satışından 2.532 adet daha az. Bu, bir önceki yıla göre düşüşün art arda ikinci ayı.
İlk çeyreğin tamamına ilişkin rakamlar da yavaşlamayı gösteriyor. Ev alım satımı %2,1, kullanılmış evlerde %1,6 ve yeni evlerde %3,9 azaldı. Yani arz sıkıntısının da büyük etkisi olduğu sıfır konutta aylardır daha yoğun bir şekilde gözlenen talep katılığı ikinci el konuta taşınmaya başlandı.
Pazarın nasıl geliştiğine dair bir fikir edinmek için Mart 2007’de konut balonu patlamadan hemen önce 43.620 kullanılmış ev satıldı. O zamanlar, yenisinin %41’ine kıyasla toplamın %58’ini zar zor temsil ediyorlardı. Dolayısıyla son yıllarda iki model arasındaki fark önemli ölçüde arttı.
Bölgesel olarak, Endülüs, Valensiya ve Katalonya, ilkinde 11.300’den fazla ve diğer ikisinde yaklaşık 9.000 operasyonla Mart ayında mutlak anlamda satın alma tablosunda başı çekti. En alt kısımda, sırasıyla ancak 437 ve 572 işlemin kaydedildiği La Rioja ve Navarra bulunuyordu.
Bir yıl öncesine göre daha fazla evin satıldığı yalnızca beş topluluk var: Canarias, Asturias, Valencia, Extremadura ve La Rioja, Navarra’da %29,1 ve Balear Adaları’nda %26,8’lik düşüşlere dikkat çekiyor.
Konut türüne göre ve kaydedilen düşüşlere rağmen, grafikte de görülebileceği gibi, kullanılmış konut illerin çoğunda favori seçenek olmaya devam ediyor ve yeni konut daha iyi performans gösteriyor (çünkü daha az düşüyor, hatta yükseliyor) daha az sürede yaklaşık yirmiden fazla
Mart 2022 ile Mart 2023 karşılaştırması referans alınırsa bazı bölgelerde piyasa direnci de gözlemleniyor. Örneğin Ávila’da operasyon sayısı %60 artarak pastayı kullanılmış konut (%67,5) ve yeni konut (%38,9) arasında bölüştürdü. Albacete veya Teruel’in yükselişi de göze çarpıyor. Ancak satış sayısındaki düşüş sarmalındaki kuralı kanıtlayan istisnalar bunlar.
Hiç şüphesiz 2022’de %7,4 artışla fiyatlar söz konusu. Yeni konutlar %7,9 ile 2007’den bu yana en yüksek oranı yakalarken, ikinci el konutlar ortalama %7,3 arttı, 15 yılın en yüksek artışı
Ancak, piyasadaki yeni ipoteklerin fiyatını tetikleyen Euribor’daki son artışla birlikte, finansman maliyetinin büyük bir kısmı da var. Ayrıca bankalar, enflasyonist ortamın aile bütçelerini alt üst ettiğinin farkında olarak kredi verme konusunda giderek daha fazla talepte bulunuyor.
İspanya Bankası’na göre, bir ev satın almak için yaklaşık sekiz yıllık brüt maaş gerekiyor. Ve satın alma, şimdiden İspanyolların gelirinin %36’sını yiyor, bu 2012’den bu yana en yüksek oran.
Bu çerçevede ve pandemiden sonra temerrütleri uzak tuttuktan sonra, bankalar gelecekte tek bir temerrüt işareti istemiyorlar. Bu nedenle, kredi musluğunun, ister yeni ister ikinci el olsun, bir eve erişimi piyasadaki en iyi profillerle sınırlamak için daralmaya devam edeceği öngörülebilir.
İstatistiklerin, kullanılmış konutların ana satın alma seçeneği olmaya devam ettiğini ve çok daha belirgin düşüşlerle sektöre gerçekten ağırlık veren sıfır konutlarla aradaki farkı genişlettiğini yansıttığı doğrudur. Ama ameliyat sayısındaki azalma bu segmentte delinmenin başladığını gösteriyor.
Özellikle, INE’nin en son gelişmiş verilerine göre Mart ayında kaydedilen 55.778 satış işleminin 45.309’u ikinci el konutlara karşılık geldi. 10.469 kayıtlı yeni eserle karşılaştırıldığında (%18) toplamın %81,2’sini oluşturmaktadır. Ancak geçen yılın aynı ayında imzalanan 47.841 adet ikinci el konut satışından 2.532 adet daha az. Bu, bir önceki yıla göre düşüşün art arda ikinci ayı.
İlk çeyreğin tamamına ilişkin rakamlar da yavaşlamayı gösteriyor. Ev alım satımı %2,1, kullanılmış evlerde %1,6 ve yeni evlerde %3,9 azaldı. Yani arz sıkıntısının da büyük etkisi olduğu sıfır konutta aylardır daha yoğun bir şekilde gözlenen talep katılığı ikinci el konuta taşınmaya başlandı.
Pazarın nasıl geliştiğine dair bir fikir edinmek için Mart 2007’de konut balonu patlamadan hemen önce 43.620 kullanılmış ev satıldı. O zamanlar, yenisinin %41’ine kıyasla toplamın %58’ini zar zor temsil ediyorlardı. Dolayısıyla son yıllarda iki model arasındaki fark önemli ölçüde arttı.
Bölgesel olarak, Endülüs, Valensiya ve Katalonya, ilkinde 11.300’den fazla ve diğer ikisinde yaklaşık 9.000 operasyonla Mart ayında mutlak anlamda satın alma tablosunda başı çekti. En alt kısımda, sırasıyla ancak 437 ve 572 işlemin kaydedildiği La Rioja ve Navarra bulunuyordu.
Bir yıl öncesine göre daha fazla evin satıldığı yalnızca beş topluluk var: Canarias, Asturias, Valencia, Extremadura ve La Rioja, Navarra’da %29,1 ve Balear Adaları’nda %26,8’lik düşüşlere dikkat çekiyor.
Konut türüne göre ve kaydedilen düşüşlere rağmen, grafikte de görülebileceği gibi, kullanılmış konut illerin çoğunda favori seçenek olmaya devam ediyor ve yeni konut daha iyi performans gösteriyor (çünkü daha az düşüyor, hatta yükseliyor) daha az sürede yaklaşık yirmiden fazla
Mart 2022 ile Mart 2023 karşılaştırması referans alınırsa bazı bölgelerde piyasa direnci de gözlemleniyor. Örneğin Ávila’da operasyon sayısı %60 artarak pastayı kullanılmış konut (%67,5) ve yeni konut (%38,9) arasında bölüştürdü. Albacete veya Teruel’in yükselişi de göze çarpıyor. Ancak satış sayısındaki düşüş sarmalındaki kuralı kanıtlayan istisnalar bunlar.
Hiç şüphesiz 2022’de %7,4 artışla fiyatlar söz konusu. Yeni konutlar %7,9 ile 2007’den bu yana en yüksek oranı yakalarken, ikinci el konutlar ortalama %7,3 arttı, 15 yılın en yüksek artışı
Ancak, piyasadaki yeni ipoteklerin fiyatını tetikleyen Euribor’daki son artışla birlikte, finansman maliyetinin büyük bir kısmı da var. Ayrıca bankalar, enflasyonist ortamın aile bütçelerini alt üst ettiğinin farkında olarak kredi verme konusunda giderek daha fazla talepte bulunuyor.
İspanya Bankası’na göre, bir ev satın almak için yaklaşık sekiz yıllık brüt maaş gerekiyor. Ve satın alma, şimdiden İspanyolların gelirinin %36’sını yiyor, bu 2012’den bu yana en yüksek oran.
Bu çerçevede ve pandemiden sonra temerrütleri uzak tuttuktan sonra, bankalar gelecekte tek bir temerrüt işareti istemiyorlar. Bu nedenle, kredi musluğunun, ister yeni ister ikinci el olsun, bir eve erişimi piyasadaki en iyi profillerle sınırlamak için daralmaya devam edeceği öngörülebilir.